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如何買屋

住」是人人所必須，房子更是一個家庭安身立命共創幸福的所在。擁有自己的房子，是很多人的夢想，也是理財規劃上最重要的投資，更是一生中最昂貴的花費，但除了專業的不動產投資人員，一般人不會有「購屋」的經驗。

買房子前要作哪些功課？買屋過程又需注意些什麼？若沒有良好的規劃，可能因為後續的財務負擔，把生活弄得疲憊不堪。作為您的購屋夥伴，我們將告訴您購屋過程中該注意的細節。

一、購屋評估

Q01：買屋好還是租屋好？

答：一般而言，房貸利率水位的高低以及當下房價的趨勢線，是決定買屋或租屋的兩大重要關鍵。由於台灣地區的住宅租金投資酬報率大約位於2~3%之間，因此，只要房貸利率低於2~3％，都是轉租為買的好時機；此外，房價在趨勢線的底部或上升階段，也適合轉租為買，反之，若房價已處於高檔，或是處於下滑線的初段時，則不妨以租代買。

TIPS：如何計算我的購屋能力

如何計算我的購屋能力：

• 自備款÷（1－貸款成數）＝可購買房價
• 可購買房價－自備款＝貸款金額
• （貸款金額I房貸利率）÷12＝月利息負擔(寬限期每月負擔)

舉例來說，小美與建中結婚兩年仍為無殼蝸牛，每月房屋租金約為25,000元。由於建中今年年終獎金頗豐，加上原有存款，兩人共有200萬元自備款。則兩人可購買的房價範圍為：

• 可購買房價：200萬元÷（1－70%貸款成數）＝667萬元
• 貸款金額：667萬元－200萬元＝467萬元
• 寬限期內月利息負擔：(467萬元×2%)÷12＝7,783元

算出以上幾個關鍵數字後，小美與建中發現，他們買房子之後，頭三年的寬限期內，每月需償付給銀行的利息比現在租房子還便宜，完全不影響他們的生活品質，甚至每個月還可以將節省下的租金差額17,217元藉由定期定額基金的投資，使自己在三年寬限期結束前先清償部份房貸本金（若依年報酬率8%計算，應可償還66萬元本金，則寬限期後每月應償還的本息合計為27,023元，和付房租的金額幾無差異）。使兩人幾乎感覺不到任何購屋壓力的存在。

Q02：買房子要準備多少錢？

答：買房子需要準備多少自備款?這個問題必須取決於購屋人買的是預售屋還是中古屋？以及當時的銀行貸款政策而定。雖然預售屋自備款的付款週期比中古屋長，看似可以減輕購屋人的負擔，但同區域的預售屋房價卻往往要比中古屋高出至少一成甚至一倍以上，加上付款時間係依工程進度支付，購屋人無法預期真正的付款時間，所以常會發生購屋人被付款期追得喘不過氣來的現象。

因此，住商不動產建議您在衡量自備款的負擔時，除了考慮付款週期外，最重要的還要考慮房屋單價的合理性以及房貸利率的確定性。簡單地說，如果您買的是預售屋，我們建議您自備款至少應準備兩成以上，若是中古屋，則建議您的自備款應為房屋總價的三成為佳。

Q03：買屋時要負擔哪些費用?

：印花稅、契稅與登記規費是購屋時所需負擔的三大稅費，若購屋過程透過不動產經紀業業者與地政士作業，尚需支付相關服務費用。

購屋時的相關稅費

地政士費用明細

Q04：如何辦理房貸？

答：買房子所需的金額並不便宜，很少有人可以一次付清，大部分人的購屋資金來源都是向銀行申請房貸，您可以依下列貸款流程向銀行辦理申請(詳細申辦流程請洽各銀行)：

Q05：買房子可以申請哪些優惠利率？銀行貸款成數可以預估嗎？

答：貸款利率是辦理房貸時最重要的因素，大致可分為政策性房屋優惠貸款、金融機構自辦的房屋優惠貸款以及對特殊客戶所提供的房屋貸款。

1. 政策性房屋優惠貸款
96年起內政部整合各項政策性優惠房貸，推出「購屋住宅貸款方案」，每戶700萬，不限首購，不過申辦時名下必須沒有房屋。(該案內政部在96年總預算通過後才會對外發布，實際情形依內政部公告為準。)
2. 金融機構自辦的房屋優惠貸款
金融機構有「無自用住宅者購屋貸款」和「購屋儲蓄貸款」等方式，因行庫的不同而有所差異。以無自用住宅購屋貸款者，部分銀行優惠利率只適用頭一年甚至半年，隨後即依一般貸款調整。
3. 金融機構針對特殊客戶所提供的房屋貸款
除了以上優惠房貸外，銀行也會針對特殊客戶給予優惠：
公教人員及金融從業人員
優質不動產經紀業者轉介客戶

在貸款成數方面，一般而言，中古屋的貸款成數約為六~七成，實際估算會因個人信用與標的物狀況而有差異。

二、買屋實戰篇

 Q06：買房子有哪些必須的步驟和流程？
答：一般人很少有多次的房屋買賣經驗，其實買房子並不複雜。透過不動產仲介購買房屋，由專業地政士簽約、專業不動產經紀人簽章、銀行貸款以的全系列服務，讓您省事又有保障。

第一期付款 簽約款

第二期付款 憊證款  

第三期付款 完稅款

第四期付款 交屋款(銀行貸款)

Q07：買預售屋好，還是中古屋好？
答：預售屋以分期付款來償還貸款，還款的的壓力較輕，適合手中資金不足的購屋族，不過其總價會比成屋貴至少一成以上，且常有交屋實品與先前規劃不符合的風險。
中古屋因為已有成屋可看，只要看屋時掌握要點，屋況一清二楚，但缺點是房子較舊，有時需視狀況再作整修。

 Q08：如何評估房價合不合理？
答：以往房產訊息較不易蒐集，一般常以家庭可支配所得的七倍以內作為合理房價的參考。但隨著全球房價上漲，大多數國家的首都城市或商業大城，房價幾乎都偏離家庭可支配所得的七倍。
如果擔心買到房價偏高的房子，那麼不妨以最近六個月鄰近路段的成交價來做為房價合理性的依據。住商不動產全球資訊網中的「成交行情查詢」功能可依地址、地圖等方式快速查詢到最新、最接近您查詢的標的物所在地的成交價格，使您完全不用擔心在房價上吃虧。

Q10：買屋時公設比多少為合理？
答：所謂「公設比」就是所有權狀中非屬房屋實際坪數部分的比值，公設比愈高，表示公共設施所佔的坪數愈高，相對來說，實際使用坪數就愈低。合理的公設比一般建議如下：

此外，如果房屋的權狀坪數內含車位，則公設比也會大大提高。面對公設比過高或權狀坪數中內含車位的房屋，通常單價會比正常規格的房屋略低一些，購屋人在比價時要特別注意。

Q11：頂樓加蓋、夾層屋是否合法？
答：購屋時常聽到頂樓加蓋或是夾層屋的物件，該部份是否為違建，應事先釐清，以免日後面臨強制拆除的情況。
1.頂樓加蓋，無論年限或是否曾申報均屬違建，部分屋主認為有「頂樓加蓋安全無虞證明」即為合法是錯誤的。
2.夾層屋是否違建，可從建物所有權狀去了解，該夾層有無登記於產權面積中（即所謂權狀面積）來判斷該屋是否為合法夾層屋。合法夾層，在謄本上一定會有登載，若無夾層登記，一定是非法夾層。

Q12：如何辨識中古屋瑕疵？
答：要避免買到瑕疵的房屋其實並不難，如果是透由不動產經紀公司購屋，可藉由不動產經紀人製作的不動產說明書了解標的物現況，以下列舉中古屋較常見的瑕疵作為看屋時的參考：
1.觀察樑柱牆壁有裂痕、樑柱傾斜，尤其是民國八十八年九月以前完工的房屋，購買時尤應了解當時是否受災。
2.壁紙或牆壁有水漬的痕跡，這往往是壁癌的徵兆。
3.海砂屋或輻射屋：輻射屋多是在民國七十一年至七十三年間興建的，所以購買此一期間的房屋時，可請屋主提出非輻射屋證明，或自己委託檢驗以免後患。
4.衛浴及廚房漏水狀況。
5.凶宅確認，可以向鄰居略為詢問了解，並核對賣方所簽認之屋況說明書記載是否相符。
6.產權不清查核，可要求核對地籍圖，建物平面圖等以便瞭解有無增建，或佔用他人產權情事。

Q13：不動產經紀公司提供的不動產說明書是什麼？有什麼需特別注意嗎？
答：為維護消費者權益，避免消費者缺乏足夠資訊作判斷，不動產經紀業管理條例規定，經紀人員應製作不動產說明書，確認交易標的內容、現況使用及有無特殊限制等，避免不必要的交易糾紛。
說明書內容應詳列：(1)建築改良物標示、權利範圍及用途。(2)權利種類。(3)所有權人及其住址。(4)目前管理與使用情形。(5)建築改良物權登記狀態。(6)建築改良物瑕疵情形。(7)重要交易條件。(8)停車位記載情形。
在交易過程中，不動產經紀人員應以不動產說明書向消費者解說，特別提醒購屋者注意不動產說明書須有賣方與經紀人的簽章，以示其對所述內容負責。

Q14：土地(建物)登記謄本怎麼看？

答：不論是土地與建物登記謄本，均可分為標示部、所有權部、他項權利部三部分。

(一) 土地登記謄本
1. 標示部：此部分標明土地的面積大小、公告土地現值、土地的區段名及地號。
2. 所有權部：要注意所有權人姓名、土地買賣地址與房屋所在是否相同、備考欄是否有限制登記或查封等字眼。
3. 他項權利部：若有向金融機構貸款，權利人應為銀行。如有其他權利人，須了解是否被拍賣或多人共享的情形。
(二) 建物登記謄本
1. 標示部：此部分標明建物的主要用途、層數、總面積及持有面積等。
2. 所有權部：此部分註明房屋所有權人、權利範圍及前次所有權轉讓原因。
3.他項權利部：也就是除了房屋所有權人外，有哪些人擁有對建物的抵押權或地上權等其他不動產物權。

三、不動產經紀業者篇

Q15：不動產經紀公司在買賣過程中提供哪些服務？
答：除提供不動產專業諮詢服務及房市資訊外，為保障交易之安全，優良特約地政士，搭配銀行提供不動產買賣價金履約保證，並與銀行專案合作，為購屋者提供優惠的貸款服務，以及產物保險合作之火險保障，提供消費者交易過程中所需的各項服務。

Q16：我該如何選擇不動產經紀公司？
答：合法業者應該在店頭清楚揭示五大基本證照： 一、公司登記或商業登記證明 、二、主管機關許可文件 、三、不動產經紀人證書 、四、公會會員證書 、五、服務報酬收取標準及方式。
建議您優先選擇公司形象良好的不動產經紀品牌，通常購屋人選擇有信譽的公司，則購屋人買到的房子較有保障。
另外也要注意業者是否有提供房屋價金履約保證制度，否則，房屋標的動輒百萬甚至千萬以上，一旦選擇劣質的不動產經紀公司，損及您的購屋利益，將造成您的龐大損失。

Q17：不動產經紀公司服務費如何計算？買方也需付費嗎？
答：依據內政部地政司規定，服務報酬約定比率須明確記載於委託契約中，服務報酬買賣合計不得超過6%。一般而言，買方需支付成交總價的2％作為服務費。

Q18：透過不動產經紀公司成交，我可以找自己認識的代書嗎？

答：能不能使用自己認識的代書須視各家不動產經紀公司的規定而定。不過，一般而言，一般不動產仲介公司不建議買賣雙方的任何一方客戶使用自己認識的代書，因為代書具有辦理簽約、用印、完稅及產權過戶的重要功能，必須同時對買賣雙方客戶負責任，使用和買賣客戶單一方熟識的代書，往往會造成另一方客戶的不安全感，徒增交易上的困擾。

四、契約與稅務篇

Q19：持有房屋後要負擔哪些稅費？
答：除了買房子時要支付的稅費外，持有房子後每年也必須繳交房屋稅與地價稅兩種稅費，其稅率分別如下：

Q20：買房子應該如何節稅呢？
答：購房過程中，若懂得節稅之道就能省下不少錢，有以下兩種方式：
1. 利用房貸扣繳所得?：買屋時因貸款所需繳付的利息，可以在所得稅申報時予以扣除，但最多不得超過30萬元。

2.辦理自用住宅：政府對於做為自用住宅使用的房屋稅稅金有相當大的優惠(住家用1.2％；營業用3％；非住家非營業2%)，欲辦理該項優惠先到房屋所在地稅捐稽徵處填寫申請函，通過審核即可適用住家用稅率。

 Q21：簽訂買賣契約時，應留意哪些事項？
答：為確保交易及過戶安全，一般而言須注意：
1.契約書上的標的物門牌應與所欲購買之房屋相同，並確認賣方與登記所有權人為同一人，若代表簽約者為代理人，應附所有權人之授權書。
2.調閱簽約當天的土地及建物謄本，以防中途產權因借貸設定而有所異動。
3.了解房屋是否仍有租約存在，以免因買賣不破租賃原則，導致無法交屋。
4.各項稅費及費用負擔必須載明，若有附贈設備需註記清楚以免衍生交屋糾紛。
5.詳訂交屋日期。

Q22：房屋價金履約保證是什麼？比銀行的交易安全制度更能保障交易安全嗎？

答：買賣價金履約保證是不動產交易過程中，由公正、獨立的第三者（通常由建築經理公司擔任）控管買賣價金與產權文件，並依據買賣當事人所簽署的契約內容，執行價金與產權的交付任務，以確保交易過程的透明化與安全性。在詐騙頻傳的今日，買賣價金履約保證可以在高風險的房屋買賣中，獲得價金安全的基本保障。如果交易過程中買賣雙方的任一方違約，受害的一方均可依法定程序取回房款或確保產權無虞。

五、大功告成篇

Q23：一般房屋買賣過戶手續需費時多久？
答：如果買賣雙方均備妥所有相關證件，約需20-45天完成過戶手續。

Q24：交屋時要注意什麼？

答：房屋交屋時一定要詳加檢查，有無任何問題，以免日後再發現瑕疵時，責任歸屬不易釐清。重要查核項目有下列幾項：